Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk Vatandaşlığı: Taşınmazın Nitelikleri ve Edinim Şartları

Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılması, 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 12. maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi ve Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. maddesi çerçevesinde, yabancılara tanınan istisnai kazanım yollarından biridir. Uygulamada, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün (TKGM) 2024/4 sayılı Genelgesi ve eki Uygulama Kılavuzu (09.12.2024) belirleyici olmaktadır. Genelge, 18.09.2026 ve 28.09.2026 tarihli Makam Olurları doğrultusunda değiştirilmiştir. Bu yazıda, vatandaşlık amacıyla edinilecek taşınmazın taşıması gereken nitelikler ve başlıca edinim şartları özetlenmektedir.

Taşınmaz edinimine dayalı başvurularda Genel Müdürlüğün tespiti esastır ve bu çerçevede "Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (TYTB)" verilir. Vatandaşlığın kazanılması ise bu belgeye dayanılarak ilgili makamın değerlendirmesine ve kararına bağlıdır.

Kılavuz uyarınca, 12.12.2023 tarihinden itibaren vatandaşlık amacıyla satın alınacak taşınmaz şu niteliklerden birini taşımalıdır:

• Kat mülkiyeti kurulmuş bağımsız bölüm: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında tapuda bağımsız bölüm olarak ayrılmış taşınmaz (konut, iş yeri, büro).
• Kat irtifakı kurulmuş bağımsız bölüm: Yönetmeliğin 20. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendinde sayılan niteliklerden biridir; satış vaadi sözleşmelerine dayalı başvurularda yalnızca kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar bakımından başvuru yapılabilir.
• Arsa vasıflı taşınmaz: Taşınmazın arsa vasfıyla tescilli olması ve üzerinde yapı kullanma izin belgesini haiz, mevzuata uygun kalıcı bir yapının varlığının belirlenmiş olması gerekir.

Kapsam dışı taşınmazlar:

• 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 35. maddesinin dördüncü fıkrasında belirtilen, yapısız ve iki yıl içinde proje geliştirme zorunluluğu bulunan taşınmazlar ile tarımsal nitelikli araziler, vatandaşlık amacıyla edinilemez.
• Devre mülk hakkına konu olan taşınmazlar, vatandaşlık kazanımına konu edilemez.
• Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmelerine dayalı başvurular, yalnızca kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için geçerlidir.

Yönetmelik, yabancı gerçek kişilerin şahsi taşınmaz edinimlerini kapsar.

• Şahsi edinim: Eş, çocuk vb. kişiler adına yapılan taşınmaz edinimleri, Yönetmelikte aranan değerin hesabında dikkate alınmaz. Başvuru sahibinin yöneticisi veya ortağı olduğu şirket tüzel kişiliği adına yapılan edinimler de bu kapsamda değerlendirilmez.
• Hisseli edinim: Kılavuza göre taşınmazın hisseli olarak edinimi ile vatandaşlık başvurusunda bulunulamaz. Örneğin, bir taşınmazın paylı mülkiyet oluşacak şekilde birden fazla yabancı tarafından edinilmesi halinde taşınmaz vatandaşlığa konu edilemez. TKGM'nin resmi internet sayfalarındaki sıkça sorulan sorularda ise 01.02.2023 tarihinden sonra hisseli olarak edinilen taşınmazların vatandaşlık kazanımı için kullanılamayacağı belirtilmekte; bu tarihten önceki edinimler bakımından hisse değerinin edinim tarihinde aranan tutarı sağlaması halinde başvurulabileceği ifade edilmektedir. Bu geçiş durumuna ilişkin uygulamanın somut olayda ayrıca teyit edilmesi gerekir.
• Hisseli taşınmazın tamamının edinilmesi: Birden fazla kişi adına kayıtlı bir taşınmazın tamamının tek bir yabancı tarafından edinilmesi halinde taşınmaz vatandaşlığa konu edilebilir.

Yönetmeliğin 20. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendi uyarınca aranan tutar, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarıdır. Bu tutar, 13.05.2022 tarihli ve 31834 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 250.000 dolardan 400.000 dolara yükseltilmiştir. Kılavuz, bu değişikliğin yürürlük tarihini 13.06.2022 olarak göstermektedir. TKGM Genelgesi ve Kılavuz, edinim tarihine göre şu tutarları aramaktadır:

• 12.01.2017 – 18.09.2018 arasında satın alınmış taşınmaz: 1.000.000 USD
• 19.09.2018 sonrası satın alınmış / alınacak taşınmaz: 400.000 USD
• 07.12.2018 sonrası düzenlenmiş / düzenlenecek satış vaadi sözleşmesi: 400.000 USD

12.01.2017 tarihinden önce satın alınan taşınmazlar ile 07.12.2018 tarihinden önce satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazlar, vatandaşlık kazanımında dikkate alınmaz.

Uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Döviz şartı: 06.01.2022 tarihli değişiklikle "karşılığı Türk Lirası" ibaresi Yönetmelikten çıkarılmış, taşınmaz bedeli döviz tutarının Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması zorunlu hale gelmiştir. Banka tarafından düzenlenen Döviz Alım Belgesi (DAB), KEP üzerinden ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilir. DAB'daki satış bedeli içinde KDV, komisyon, masraf, vergi, harç vb. ödeme kalemleri yer almamalıdır.
• Her değer aynı şartı sağlamalıdır: Resmi senette beyan edilen satış bedeli veya satış vaadinde belirlenen bedel ile bedel transferleri/ödemeleri toplamı, ayrı ayrı aranan tutarı sağlamalı ve bu değerler Tutar Tespit Belgesi (TTB) ile teyit edilmelidir. Bedelin satıcıya veya ilgilisine ödendiğini gösteren onaylı banka dekontu da Tapu Müdürlüğüne sunulmalıdır.
• Satış vaadi yoluyla edinim: Noterde düzenlenmiş sözleşmeyle satışın vaat edilmesi halinde en az 400.000 dolar veya karşılığı tutarın peşin ödenmesi, bu bedelin en geç sözleşme tarihinde ödenmiş olması ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkin yapılmayacağı taahhüdünün şerh edilmesi gerekir. Aranan tutarın tek sözleşme ile karşılanması şarttır; birden fazla taşınmazın tek sözleşme kapsamında vaat edilmesi mümkündür, ancak birden fazla satış vaadi sözleşmesine dayalı başvurular dikkate alınmaz. Vaade konu bağımsız bölüm, taahhüt talebi sırasında vaat borçlusu adına kayıtlı olmalıdır; bir bağımsız bölümde birden fazla satış vaadi sözleşmesi için taahhüt verilmez.
• Birden fazla taşınmaz: Satış yoluyla edinilecek taşınmaz sayısında sınırlama yoktur; Yönetmelikte belirtilen tutarın sağlanması esastır. Minimum tutarın birden fazla taşınmazla karşılanması halinde, TTB'lerde yer alan yatırıma esas tutarlar toplanarak teyit edilir.
• Satış ile satış vaadi birlikte kullanılamaz: Kılavuz'a uygun olarak edinilmiş taşınmazların aranan tutarı karşılamaması halinde, kalan miktarın satış vaadi sözleşmesi ile tamamlanması mümkün değildir.

Kılavuz, muvazaalı işlemleri önlemek amacıyla şu şartları aramaktadır:

1. Taşınmaz, tapu sicilinde yabancı kişiler ve/veya alıcı yabancı gerçek kişinin Türk vatandaşı olan birinci derece akrabaları (kan veya sıhri hısımlar) adına kayıtlı olmamalıdır.
2. İkinci el taşınmaz, alıcı yabancı gerçek kişinin kendisi veya birinci derece akrabaları tarafından Türk vatandaşına veya şirketine devredilmiş olmamalıdır.
3. İkinci el taşınmaz, herhangi bir yabancı gerçek kişi veya 5901 sayılı Kanun m.12/1-b kapsamında vatandaşlık kazanmış kişi tarafından son üç yıl içinde Türk vatandaşına veya şirketine devredilmiş olmamalıdır. Eser sözleşmelerinden kaynaklanan edinimler bu şartın dışındadır.
4. Taşınmaz, istisnai yoldan (m.12/1-b) Türk vatandaşlığı kazanmış kişiler adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.
5. Taşınmaz, alıcının kendisinin veya birinci derece akrabalarının ortağı ya da yöneticisi olduğu şirket tüzel kişiliği adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.
6. Şirket portföyünden alımlar: Tapu Kanunu'nun 36. maddesi kapsamındaki (yabancı/uluslararası sermayeli) şirketlerden alımlarda, kat irtifakı/mülkiyetinin malik şirket adına kurulmuş ve bağımsız bölümün daha önce herhangi bir devir işlemine konu edilmemiş olması, ayrıca inşaat yatırımının tamamının malik şirket tarafından yapıldığının inşaat ruhsatı veya hizmet sözleşmesi ile belgelendirilmesi gerekir. Eser sözleşmesi bulunan hallerde yüklenici firma adına tescil edilen bağımsız bölümler için Kılavuz'daki ayrı hükümler uygulanır.
7. Tek kullanım: Bir taşınmaz sadece bir kez vatandaşlık edinimine konu edilebilir. Bir taşınmaz için TYTB düzenlendiği durumda da bu taşınmaz başka bir yabancı için TYTB'ye konu edilemez.
8. Taahhüt süresi içinde taşınmazın satış vaadine konu edilmesi veya süre sona erdikten sonra taşınmazın bir önceki malikine ya da önceki malikin birinci derece akrabalarına devri halinde TYTB iptal edilir.

Türk vatandaşlığından izinle çıkan (mavi kartlı) kişiler, KKTC vatandaşları ve çoklu vatandaşlığa sahip Türk vatandaşları (m.12/1-b kapsamında vatandaşlık kazanmış olanlar hariç) bu kapsamda yabancı statüsünde değerlendirilmez.

• Mülkiyet değişikliğine yol açabilecek takyidat: Satış veya satış vaadine konu taşınmaz üzerinde mülkiyet değişikliğine neden olabilecek (satış vaadi, 150-c, davalıdır, belirtme vb.) takyidat bulunması halinde, taşınmaz vatandaşlık edinimine konu edilmez. Tereddüt halinde konu Yabancı İşler Dairesi Başkanlığına intikal ettirilir.
• Kanuni ipotek: Yabancı gerçek kişiler, ödeme yükümlülüklerini (kamu kurumlarınca yapılan borçlandırmalar hariç) kanuni ipotek yoluyla sağlayamayacağından, kanuni ipotekli taşınmazlar vatandaşlık edinimine konu edilemez. Önceki edinimden kaynaklanan kanuni ipotekler de aynı şekilde değerlendirilir.
• Banka kredisi: Taşınmazın döviz kredisi kullanılarak satın alınması halinde, satış bedelinden kredi tutarı düşülerek kalan kısmın en az Yönetmelikte aranan tutarı sağlaması gerekir. İpotek borcunun ödenerek ipoteğin terkin edilmesi halinde ise DAB'da yer alan miktarın aranan tutarı sağlaması şartı aranır.
• İpotekli veya hacizli taşınmazlar: Bu taşınmazların satışı veya satış vaadi mümkündür; ancak bu bedeller TYTB'ye ilişkin hesaplamalarda dikkate alınmaz. Taşınmazın cebri satış suretiyle elden çıkması halinde TYTB iptal edilmek üzere Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğüne bildirilir.

Vatandaşlık kazanımı içeren işlemlerde yatırım tutarı, Taşınmaz Edinim Sureti İle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi (TTB) ile teyit edilir. Yabancıların taraf olduğu, vatandaşlık kazanımı içermeyen diğer işlemlerde ise taşınmaz değerleme raporu aranmaz.

• Başvuru yolu: TTB'ye esas değerleme raporu talebi, WebTapu/TADEBİS sistemi üzerinden, vatandaşlık amacıyla değerleme raporu talebi menüsünden yapılır. TTB'nin belirlenen sistem üzerinden gönderilmesi esastır; fiziki olarak ibraz edilen TTB işleme alınmaz.
• Değerleme kuruluşu: Genelge'nin güncel ifadesine göre TTB, Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilmiş herhangi bir değerleme kuruluşu tarafından düzenlenen taşınmaz değerleme raporundan elde edilir. TTB uygulamasından önce bu raporlar, protokol kapsamında GEDAŞ tarafından düzenlenmekteydi.
• Geçerlilik süresi: TTB ile vatandaşlık kazanımı içeren işlem başvuru süresi arasındaki fark oniki ayı geçmemelidir; oniki ayı geçen TTB'lerde belgeye esas değerleme raporu yenilenir.
• TTB'nin sonucu: TTB'nin "Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Değerlendirmesi" bölümünde taşınmazın, Yönetmelik kapsamında aranan minimum yatırım tutarını karşılayıp karşılamadığı ve yatırıma esas tutar (USD) belirtilir. Minimum tutarın birden fazla taşınmazla karşılanması halinde TTB'lerdeki tutarlar toplanır. TTB'de yer alan USD değerinin ilgili taşınmaz için ibraz edilen DAB tutarından fazla olması halinde, yalnızca DAB tutarı kadar olan kısım dikkate alınır. Belgede ayrıca değerleme kuruluşu, değerlemeyi hazırlayan uzman, denetmen ve sorumlu değerleme uzmanı bilgileri ile raporun son geçerlilik tarihi yer alır. Değerlendirmede tereddüt yaşanması halinde Yabancı İşler Dairesi Başkanlığının görüşü bağlayıcıdır.
• TTB'nin içeriği: TTB içeriği hakkında tapu müdürlükleri tarafından herhangi bir değerlendirme yapılmaz. TTB'de tespit edilen tutarın tapu harcı bakımından bağlayıcılığı yoktur.
• Satış vaadinin satışa dönüşmesi: Satış vaadi sözleşmesinin sicile şerhinden sonra taşınmazın vaat alacaklısı tarafından satın alma yoluyla adına tescili sırasında ayrıca yeni bir TTB aranmaz.
• Gayrimenkul yatırım ortaklıkları (GYO): Kamu kurum ve kuruluşları, iktisadi teşebbüsleri, iştirakleri ve bunların taraf olduğu işlemler ile GYO'ların işlemleri TTB ile teyit edilmez. Ancak GYO'ların yabancılara vatandaşlık kazanımı amacıyla yaptıkları satış veya satış vaadi işlemlerinde, tapu işlemi tarihinden önce düzenlettirilen, KAP'ta yayınlanan ve konu bağımsız bölümün değerini içeren değerleme raporunun ibrazı veya WebTapu/TADEBİS üzerinden TTB'ye esas yeni bir değerleme raporu talep edilmesi gerekir.

Vatandaşlık amacıyla edinilen taşınmazın tapu kütüğüne üç yıl süreyle satılmayacağına ilişkin şerh işlenir. Satış vaadi sözleşmelerinde ise üç yıl süreyle devir ve terkin yapılmayacağı yönünde taahhüt şerhi konulur (Yönetmelik m.20/2-b). Beyanlar hanesine işlenen taahhüt belirtmesi, üç yıllık sürenin dolması halinde malikin talebi üzerine terkin edilir. Satış vaadi şerhi suretiyle vatandaşlık kazanmış kişiler adına satış işlemi yapılmadan beyan belirtmesi terkin edilmez.

5901 sayılı Kanunun 31. maddesi uyarınca, Türk vatandaşlığını kazanma kararı, ilgilinin yalan beyanı veya vatandaşlığı kazanmaya esas teşkil eden önemli hususları gizlemesi sonucunda verilmişse, kararı veren makam tarafından iptal edilir. İptal kararı, karar tarihinden itibaren hüküm ifade eder ve ilgili kişiye bağlı olarak vatandaşlık kazanan eş ve çocuklar hakkında da uygulanır (m.32). Kılavuz uyarınca, taşınmazın edinim öncesi ya da sonrasında bu kapsamda ilgili mevzuata aykırılık tespit edilmesi halinde taahhüt resen terkin edilir ve TYTB iptal edilir.

Vatandaşlığa uygun taşınmaz seçimi, yalnızca bedelin 400.000 dolar veya üzerinde olmasıyla sınırlı bir mesele değildir. Taşınmazın tapu niteliği, mülkiyet yapısı, geçmişi, ödeme ve döviz belgeleri ile değerleme sürecinin birlikte ve güncel mevzuata uygun şekilde değerlendirilmesi gerekir. Bu nedenle satın alma veya satış vaadi sözleşmesi imzalanmadan önce şartların ayrıca kontrol edilmesi yerinde olur.

Kaynaklar: 5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu (m.12, 31, 32); Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik (m.20); TKGM 2024/4 sayılı Genelge (18.09.2026 ve 28.09.2026 tarihli Makam Olurları ile değişik) ve eki Uygulama Kılavuzu (09.12.2024); Taşınmaz Edinim Sureti İle Vatandaşlık Kazanımına Esas Tutar Tespit Belgesi örneği (Genelge Ek-2).

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Mevzuat ve uygulama sık değiştiğinden, işlem yapmadan önce güncel düzenlemelerin ve somut olayın ayrıca incelenmesi gerekir.