Гражданство Турции через инвестиции в недвижимость: требования к объекту и условия приобретения

Получение гражданства Турции через приобретение недвижимости — один из исключительных способов, предусмотренных для иностранцев пунктом «b» части 1 статьи 12 Закона о гражданстве Турции № 5901 и статьёй 20 Положения о применении Закона о гражданстве Турции. На практике решающее значение имеют Циркуляр № 2024/4 Генерального управления земельного кадастра и реестра (TKGM) и приложенное к нему Руководство по применению (09.12.2024). Циркуляр изменён в соответствии с распоряжениями министерства (Makam Olur) от 18.09.2026 и 28.09.2026. В статье кратко изложены требования к объекту недвижимости, приобретаемому для получения гражданства, и основные условия его приобретения.

При заявлениях, основанных на недвижимости, определяющим является заключение Генерального управления: на его основании выдаётся «Документ об определении инвестиции в недвижимость» (TYTB). Получение гражданства зависит от оценки и решения компетентного органа, принимаемого на основании этого документа.

В соответствии с Руководством недвижимость, приобретаемая с 12.12.2023 для получения гражданства, должна обладать одной из следующих характеристик:

• Обособленное помещение с оформленным правом собственности на этаж (kat mülkiyeti): помещение, выделенное в реестре как самостоятельная единица в соответствии с Законом о праве собственности на помещения в многоквартирных домах № 634 (жильё, коммерческое помещение, офис).
• Обособленное помещение с оформленным сервитутом на этаж (kat irtifakı): одна из характеристик, перечисленных в подпункте «b» части 2 статьи 20 Положения. Заявления, основанные на предварительных договорах купли-продажи, принимаются только в отношении объектов с оформленным правом собственности на этаж или сервитутом на этаж.
• Земельный участок (arsa): участок должен быть зарегистрирован с видом использования «участок», и на нём должно быть подтверждено наличие капитального строения, соответствующего законодательству и имеющего разрешение на эксплуатацию.

Объекты, не подпадающие под условия:

• Участки без построек, на которые распространяется обязанность разработки проекта в течение двух лет (часть 4 статьи 35 Закона о земельном реестре № 2644), а также земли сельскохозяйственного назначения нельзя приобретать для получения гражданства.
• Права на таймшер (devre mülk) не могут использоваться для получения гражданства.
• Заявления на основании нотариально удостоверенных предварительных договоров купли-продажи действительны только для объектов с оформленным правом собственности на этаж или сервитутом на этаж.

Положение охватывает личное приобретение недвижимости иностранными физическими лицами.

• Личное приобретение: недвижимость, приобретённая на имя супруга(и), детей и других лиц, не учитывается при расчёте требуемой суммы. Приобретение на имя юридического лица, руководителем или участником которого является заявитель, также не рассматривается.
• Долевое приобретение: согласно Руководству, подать заявление на гражданство на основании приобретения доли в недвижимости нельзя. Например, если объект приобретён несколькими иностранцами так, что возникает долевая собственность, он не может быть использован для гражданства. В часто задаваемых вопросах на официальных страницах TKGM указано, что недвижимость, приобретённая в долях после 01.02.2023, не может использоваться для получения гражданства, а для приобретений до этой даты заявление возможно, если стоимость доли соответствует сумме, требуемой на дату приобретения. Применение этого переходного положения в конкретном случае необходимо отдельно уточнить.
• Приобретение всего объекта, находящегося в долевой собственности: если иностранец приобретает объект целиком, ранее зарегистрированный на нескольких лиц, такой объект может быть использован для гражданства.

Согласно подпункту «b» части 2 статьи 20 Положения требуется сумма не менее 400 000 долларов США или эквивалент в иностранной валюте. Эта сумма повышена с 250 000 до 400 000 долларов Решением Президента № 5554, опубликованным в Официальном вестнике № 31834 от 13.05.2022. В Руководстве датой вступления этого изменения в силу указано 13.06.2022. Циркуляр и Руководство TKGM требуют следующие суммы в зависимости от даты приобретения:

• Недвижимость, приобретённая в период 12.01.2017 – 18.09.2018: 1 000 000 USD
• Недвижимость, приобретённая / приобретаемая после 19.09.2018: 400 000 USD
• Предварительный договор, заключённый / заключаемый после 07.12.2018: 400 000 USD

Недвижимость, приобретённая до 12.01.2017, а также недвижимость, ставшая предметом предварительного договора до 07.12.2018, для получения гражданства не учитывается.

Практические моменты, на которые следует обратить внимание:

• Валютное требование: изменением от 06.01.2022 слова «эквивалент в турецких лирах» исключены из Положения; валютную сумму цены недвижимости необходимо продать банку для последующей продажи Центральному банку. Выданное банком «Свидетельство о покупке валюты» (DAB) направляется в соответствующее управление земельного реестра через KEP (зарегистрированную электронную почту). В сумме продажи, указанной в DAB, не должно быть НДС, комиссии, расходов, налогов, пошлин и других платежей.
• Каждое значение должно отдельно соответствовать требованию: цена продажи, указанная в официальном акте (или цена по предварительному договору), и общая сумма переводов/платежей должны по отдельности соответствовать требуемой сумме, а эти значения должны быть подтверждены «Документом об определении суммы» (TTB). В управление земельного реестра также необходимо представить заверенную банковскую квитанцию, подтверждающую оплату продавцу или заинтересованному лицу.
• Приобретение по предварительному договору: при обещании продажи нотариально удостоверенным договором не менее 400 000 долларов или эквивалента должны быть выплачены сразу (единовременно), не позднее даты договора, а в земельный реестр должно быть внесено обязательство не передавать и не прекращать договор в течение трёх лет. Требуемая сумма должна покрываться одним договором; в одном договоре могут быть охвачены несколько объектов, но заявления на основании нескольких предварительных договоров не учитываются. Объект, являющийся предметом предварительного договора, должен быть зарегистрирован на обещающего продать в момент запроса обязательства; на одно помещение обязательство по нескольким предварительным договорам не принимается.
• Несколько объектов: количество приобретаемых по купле-продаже объектов не ограничено; главное, чтобы была достигнута сумма, указанная в Положении. Если минимум покрывается несколькими объектами, суммы, указанные в TTB, складываются и подтверждаются.
• Купля-продажа и предварительный договор нельзя сочетать: если объекты, приобретённые в соответствии с Руководством, не покрывают требуемую сумму, недостающую часть нельзя восполнить предварительным договором.

Для предотвращения мнимых сделок Руководство устанавливает следующие требования:

1. Объект не должен быть зарегистрирован в земельном реестре на иностранных лиц и/или на родственников первой степени (по крови или по браку) иностранного покупателя, являющихся гражданами Турции.
2. Объект вторичного рынка не должен быть передан гражданину или компании Турции самим иностранным покупателем или его родственниками первой степени.
3. Объект вторичного рынка не должен быть передан гражданину или компании Турции за последние три года каким-либо иностранным физическим лицом или лицом, получившим гражданство по пункту «b» части 1 статьи 12 Закона № 5901. Приобретения по подрядным договорам (eser sözleşmesi) в это условие не входят.
4. Объект не должен быть зарегистрирован в земельном реестре на лиц, получивших гражданство Турции исключительным способом (пункт «b» части 1 статьи 12).
5. Объект не должен быть зарегистрирован на юридическое лицо, участником или руководителем которого является покупатель или его родственники первой степени.
6. Покупки из портфеля компании: при покупке у компаний с иностранным/международным капиталом в рамках статьи 36 Закона о земельном реестре сервитут/право собственности на этаж должны быть оформлены на компанию-собственника, помещение не должно ранее становиться предметом передачи, а выполнение всей строительной инвестиции компанией-собственником должно подтверждаться разрешением на строительство или договором на оказание услуг. К помещениям, зарегистрированным на подрядчика по подрядному договору, применяются отдельные положения Руководства.
7. Однократное использование: один объект может быть использован для гражданства только один раз. Если на объект выдан TYTB, он не может использоваться для TYTB другого иностранца.
8. Если объект в период действия обязательства становится предметом предварительного договора, либо после его окончания передаётся предыдущему собственнику или родственникам первой степени предыдущего собственника, TYTB аннулируется.

Лица, вышедшие из гражданства Турции с разрешения (владельцы «синей карты»), граждане ТРСК и граждане Турции с множественным гражданством (за исключением получивших гражданство по пункту «b» части 1 статьи 12) в рамках этих правил не считаются иностранцами.

• Обременения, способные привести к смене собственника: если на объекте имеется обременение, которое может привести к смене собственника (предварительный договор, 150-c, «объект в споре», пометка и т. д.), объект не может использоваться для получения гражданства. В случае сомнений вопрос передаётся в Департамент по делам иностранцев TKGM (Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı).
• Законная ипотека: иностранные физические лица не могут обеспечивать свои платёжные обязательства (кроме задолженности перед государственными органами) законной ипотекой, поэтому объекты с законной ипотекой не могут использоваться для гражданства. Законная ипотека, возникшая при предыдущем приобретении, рассматривается так же.
• Банковский кредит: если объект приобретён с использованием валютного кредита, оставшаяся после вычета суммы кредита из цены часть должна сама достигать суммы, требуемой Положением. Если ипотечный долг погашен и ипотека прекращена, сумма, указанная в DAB, должна достигать требуемой.
• Объекты с ипотекой или арестом: такие объекты можно продавать или обещать к продаже, но эти суммы не учитываются при расчётах для TYTB. Если объект выбывает в результате принудительной продажи, об аннулировании TYTB сообщается Генеральному управлению по делам населения и гражданства.

В сделках, связанных с получением гражданства, сумма инвестиции подтверждается «Документом об определении суммы для получения гражданства через приобретение недвижимости» (TTB). В остальных сделках с участием иностранцев, не связанных с гражданством, оценочный отчёт не требуется.

• Порядок обращения: запрос оценочного отчёта, на основании которого составляется TTB, подаётся через систему WebTapu/TADEBİS в меню запроса оценочного отчёта для целей гражданства. TTB должен направляться через определённую систему; TTB, представленный в бумажном виде, не принимается.
• Оценочная компания: согласно действующей редакции Циркуляра TTB составляется на основании отчёта об оценке недвижимости, подготовленного любой оценочной компанией, уполномоченной Советом по рынкам капитала. До введения TTB такие отчёты составлялись компанией GEDAŞ в рамках протокола.
• Срок действия: разница между датой TTB и датой подачи заявления по сделке, связанной с гражданством, не должна превышать двенадцати месяцев; если прошло более двенадцати месяцев, оценочный отчёт, на котором основан документ, обновляется.
• Результат TTB: в разделе «Оценка суммы для получения гражданства» указывается, достигает ли объект минимальной суммы инвестиции, требуемой Положением, и приводится сумма инвестиции (USD). Если минимум покрывается несколькими объектами, суммы в TTB складываются. Если указанное в TTB значение в USD превышает сумму DAB, представленную по данному объекту, учитывается только часть в пределах суммы DAB. В документе также указываются сведения об оценочной компании, подготовившем отчёт эксперте, аудиторе и ответственном оценщике, а также последний срок действия отчёта. При сомнениях в оценке обязательным является мнение Департамента по делам иностранцев TKGM.
• Содержание TTB: управления земельного реестра не оценивают содержание TTB. Сумма, указанная в TTB, не является обязательной для расчёта пошлины за регистрацию.
• Преобразование предварительного договора в куплю-продажу: если после внесения пометки о предварительном договоре покупатель регистрирует объект на своё имя путём покупки, новый TTB не требуется.
• Фонды инвестиций в недвижимость (GYO): сделки государственных органов, государственных экономических предприятий и их аффилированных лиц, а также сделки GYO не подтверждаются TTB. Однако при продаже или заключении предварительного договора GYO с иностранцами для целей гражданства необходимо представить оценочный отчёт, подготовленный до даты регистрационного действия в соответствии с применимым законодательством, опубликованный на платформе публичного раскрытия информации (KAP) и содержащий стоимость данного помещения, либо запросить через WebTapu/TADEBİS новый оценочный отчёт для TTB.

В земельный реестр вносится пометка о том, что приобретённая для получения гражданства недвижимость не будет продана в течение трёх лет. По предварительным договорам вносится пометка об обязательстве не передавать и не прекращать договор в течение трёх лет (Положение, ст. 20, ч. 2, п. «b»). Обязательство, внесённое в раздел заявлений, по истечении трёх лет погашается по заявлению собственника. В отношении лиц, получивших гражданство через пометку о предварительном договоре, пометка не погашается, пока не совершена продажа на их имя.

Согласно статье 31 Закона № 5901, если решение о предоставлении гражданства Турции принято в результате ложного заявления лица или сокрытия им важных обстоятельств, являвшихся основанием для получения гражданства, оно отменяется органом, принявшим решение. Отмена действует с даты решения и, в зависимости от соответствующего лица, распространяется также на супруга(у) и детей, получивших гражданство (ст. 32). Согласно Руководству, при выявлении нарушения соответствующего законодательства до или после приобретения объекта обязательство погашается в служебном порядке, а TYTB аннулируется.

Выбор подходящей для гражданства недвижимости не сводится к тому, чтобы цена составляла 400 000 долларов или больше. Характеристики объекта в реестре, структуру и историю собственности, платёжные и валютные документы и процесс оценки необходимо рассматривать вместе и в соответствии с действующим законодательством. Поэтому перед подписанием договора купли-продажи или предварительного договора целесообразно отдельно проверить все условия.

Источники: Закон о гражданстве Турции № 5901 (ст. 12, 31, 32); Положение о применении Закона о гражданстве Турции (ст. 20); Циркуляр TKGM № 2024/4 (с изменениями на основании распоряжений от 18.09.2026 и 28.09.2026) и приложенное к нему Руководство по применению (09.12.2024); образец «Документа об определении суммы для получения гражданства через приобретение недвижимости» (Приложение 2 к Циркуляру).

Статья подготовлена в информационных целях и не является юридической консультацией. Законодательство и практика часто меняются, поэтому перед совершением сделки необходимо отдельно проверить действующие нормы и обстоятельства конкретного случая.